Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела дело об оплате услуг риелтора: с ним был заключен договор возмездного оказания информационных услуг, по условиям которого риелтор обязался организовать ознакомление заказчика с определенной квартирой, за что тот обязался уплатить вознаграждение в размере 6% от ее цены, первоначально заявленной продавцом. Риелтор исполнил свои обязательства, однако заказчик после заключения договора купли-продажи недвижимости и приобретения права собственности не выплатил ему вознаграждение.
Районный и областной суды отказали риелтору в удовлетворении иска о взыскании оплаты по договору. Они исходили из того, что в предмет договора оказания услуг не может входить достижение определенного результата, в связи с чем условие договора об оплате этих услуг лишь в случае покупки заказчиком показанной ему квартиры противоречит закону. Кроме того, по мнению судов, сама покупка квартиры не была связана с договором, заключенным между риелтором и покупателем, поскольку этот объект недвижимости демонстрировался и иными агентами, а объявление о продаже было опубликовано продавцом для всеобщего сведения.
Рассмотрев кассационную жалобу риелтора, Верховный Суд заключил, что с выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.
Суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 779 и п. 1 ст. 781 ГК РФ стороны договора возмездного оказания услуг вправе установить любой не запрещенный законом порядок оплаты оказанных заказчику услуг. Также Верховный Суд сослался на ст. 327.1 ГК РФ об обусловленном исполнении обязательства, которая появилась в Кодексе относительно недавно – в середине 2015 г.
«Из приведенных правовых норм следует, что исполнение заказчиком обязанности по оплате услуг может быть обусловлено совершением им определенных действий, в том числе заключением гражданско-правовой сделки», – подчеркивается в определении. Кроме того, ВС РФ указал, что суды первой и апелляционной инстанций не сослались на какие-либо представленные ответчиком доказательства, исследованные судом и подтверждающие выводы о том, что квартира была приобретена вне связи с заключенным с риелтором договором.
При этом Верховный Суд не стал рассматривать спор по существу, хотя имеет на это полномочия. Дело было направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку оно «предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции».
Также при новом рассмотрении предполагается установить дополнительные обстоятельства, которые помогут ответить на вопрос, нужно ли оплатить услуги риелтора, если информация о продаже квартиры была размещена в открытом доступе.
Партнер АБ «Ковалёв, Рязанцев и партнеры» Екатерина Туманова пояснила, что Верховный Суд в определении указал на недопустимость формального подхода. По мнению эксперта, суды в качестве некой презумпции обозначили, что в договоре возмездного оказания информационных услуг недопустимо обуславливать их оплату заключением заказчиком договора купли-продажи квартиры. «Высшая инстанция, вероятно, посчитала, что если принять такой подход как постулат, право сторон на формулировку особых условий в договоре будет существенно ограничено. Более того, встанет вопрос о рабочем характере ст. 327.1 ГК РФ», – разъяснила она.
Екатерина Туманова считает значимым тот факт, что сам Верховный Суд, имея на это полномочия, не стал рассматривать спор по существу, а отправил его на новое рассмотрение. Она истолковала это как способ сориентировать суды относительно предмета доказывания по делам такой категории.
«С учетом позиции высшей инстанции суды должны давать применению указанной статьи конкретное фактологическое наполнение, из которого бы усматривалась обусловленность достигнутого результата определенными действиями исполнителя. И при этом у суда имелась бы возможность соотнести принцип свободы договора с принципом добросовестности сторон и обеспечением баланса их интересов», – заключила она.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Мария Оболенская тоже назвала вывод Гражданской коллегии ВС РФ о том, что оплату услуг можно поставить в зависимость от условия, не связанного с действиями исполнителя, важным для практики.
Она напомнила, что долгое время господствовала противоположная позиция, которая еще до вступления в силу поправок в ГК РФ была смягчена ВАС РФ. Затем регулирование вопроса об условиях и сроках в сделках было существенно либерализовано появлением ст. 327.1 ГК РФ.
Эксперт сделала важное замечание: дополнительные комментарии об обусловленном исполнении обязательств были даны в обзорах судебной практики ВС РФ, однако нижестоящие суды не торопятся применять новый подход на практике. «Хочется верить, что данное определение продолжит линию ВАС РФ, и суды станут более лояльно относиться к механизму обусловленного исполнения обязательств», – прокомментировала Мария Оболенская.
Управляющий юридическим товариществом XALATOV.ORG Сергей Халатов убежден, что выводы Гражданской коллегии ВС РФ важны для заказчиков по договорам оказания возмездных услуг и исполнителей по таким договорам, смешанным и непоименованным договорам, предметом которых является совершение определенных действий или достижение некоторого результата.
«Спор о том, является ли в российском праве договор оказания возмездных услуг “договором о приложении усилий” или допустима ли его классификация (хотя бы в некоторых случаях) в качестве “договора о достижении результата”, пусть и нечасто, но затевается среди знатоков. К сожалению, судебная практика, в том числе Конституционного Суда, давала ответ, не всегда адекватный действительности, – такой договор не включает в себя достижение результата, потому и оплата за результат противоречит закону, и даже Конституции РФ», – констатирует эксперт.
Он отметил, что практика арбитражных судов накопила достаточно примеров как признания возможным установления такого порядка оплаты, так и прямо противоположных выводов, в том числе со ссылками на позиции КС РФ и ВАС РФ. По мнению Сергея Халатова, суды в большинстве случаев ради достижения целей «правового пуризма» ставили вне закона огромный пласт российского гражданского оборота.
«Если данная позиция судебной коллегии будет включена в обзор судебной практики или постановление Пленума ВС РФ, то можно предположить ее достаточно широкое распространение. Полагаю, что такой подход позволит вернуться к вопросу о допустимости “гонорара успеха” с новыми аргументами и с новыми участниками дискуссии», – заметил он.
