В связи с устранением выявленных недостатков квартиры ее передача произошла на 25 дней позже срока, установленного в договоре участия в долевом строительстве. В этой связи собственник обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда и штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.
Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме, указав, что ответчиком нарушены права истца как потребителя в связи с несвоевременным выполнением обязательств в части передачи квартиры в установленный договором участия в долевом строительстве срок.
Однако суд апелляционной инстанции отменил это решение и вынес новое, отказав в удовлетворении иска. Суд пришел к выводу о том, что застройщик не допустил нарушения срока передачи квартиры, поскольку исполнил обязательства в части возведения жилого дома, своевременно и надлежащим образом известил истца о готовности объекта, вводе его в эксплуатацию и необходимости принятия жилого помещения на основании акта приема-передачи. При этом недостатки, зафиксированные в акте комиссионного осмотра и дефектной ведомости, имели легкоустранимый характер, не привели к ухудшению качества квартиры, не снизили ее потребительских свойств и не свидетельствуют о вине ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства.
Рассмотрев кассационную жалобу истца, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ сочла ее подлежащей удовлетворению.
Как указала Судебная коллегия ВС РФ, Законом о защите прав потребителей предусмотрено, что изготовитель освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. При этом согласно разъяснению, содержащемуся в абз. 1 п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. № 17, бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на изготовителе.
«Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком», – указано в определении ВС РФ.
Верховный Суд отметил, что квартира была осмотрена истцом, о чем составлены акт осмотра и дефектная ведомость, содержащие указания на недостатки квартиры. То есть отказ принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора. Таким образом, застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи, поскольку это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям. Требование истца об устранении недостатков и отказ от подписания передаточного акта правомерны, соответствуют положениям Закона об участии в долевом строительстве и не свидетельствуют о злоупотреблении правом.
При таких обстоятельствах, указал ВС РФ, выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства ошибочны. Апелляционное определение было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
По мнению адвоката Агентства недвижимости и адвокатской защиты «ПравовестЪ» Кирилла Иванова, Верховный Суд обоснованно указал на то, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
«Суд апелляционной инстанции посчитал, что застройщик исполнил свои обязательства и неустойка не может быть взыскана, поскольку застройщик почти в полном объеме выполнил свои обязательства и готов был передать квартиру. Осталось устранить лишь незначительные недостатки, которые “имеют легкоустранимый характерˮ, однако в период их устранения застройщиком квартиру нельзя использовать по назначению, следовательно, неустойка должна быть начислена», – сказал адвокат.
Аналогичное мнение высказала адвокат Адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Лилия Щербакова, отметив, что застройщику при аргументации своей позиции по данной категории дел необходимо доказать необоснованность уклонения участника долевого строительства от приемки объекта.
Адвокат АП Томской области Ольга Аржанникова отметила, что определение ВС РФ не стало новеллой в гражданском праве и не дало новой оценки Закону о защите прав потребителей и Закону об участии в долевом строительстве. Адвокат подчеркнула, что в данном случае суд апелляционной инстанции не применил норму права, подлежащую применению, на что и было указано Верховным Судом.
