В 2008 г. между покупателем и продавцом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Во исполнение своих обязательств покупатель в то же время передал продавцу сумму, равную полной стоимости квартиры. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию в договоре был указан как первый квартал 2009 г. Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано только в апреле 2015 г. В мае продавец уведомил покупателя о вводе объекта в эксплуатацию, после чего был подписан акт передачи квартиры, при этом представитель покупателя указал в документе на ряд недостатков помещения.
Через некоторое время после этого покупатель обратился в суд, требуя взыскать с продавца неустойку за нарушение предусмотренного предварительным договором срока передачи объекта долевого строительства, денежную компенсацию морального вреда и штраф, а также возложить на ответчика обязанности заключить окончательный договор купли-продажи и устранить недостатки, указанные в акте передачи квартиры. В обоснование требований истец указал, что исполнил свои обязательства еще в 2008 г., однако продавец обязанность передать жилое помещение в собственность истца не исполнил в оговоренный срок.
В ходе рассмотрения спора продавец обратился со встречным иском к покупателю о взыскании оплаты за увеличение площади квартиры. Кроме того, он заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки, который, по его мнению, истек в марте 2013 г.
Суд удовлетворил исковые требования покупателя частично, взыскав неустойку в меньшем размере, компенсацию морального вреда и штраф. При этом были удовлетворены и встречные исковые требования продавца, однако суд не установил факта пропуска срока исковой давности. В апелляционной инстанции решение устояло.
В поданной в Верховный Суд кассационной жалобе продавцом ставился вопрос об отмене решений судов первой и апелляционной инстанций как незаконных. В обоснование жалобы он указал, что суды ошибочно определили момент начала течения срока исковой давности для взыскания в пользу истца неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ согласилась с доводами ответчика, указав, что общий срок исковой давности согласно гражданскому законодательству установлен в три года и начинается он со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. При этом по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Однако, указал ВС РФ, суд первой инстанции в нарушение сделал вывод о том, что срок исковой давности для взыскания неустойки в данном случае начался со дня передачи объекта долевого строительства его участнику, при этом норму закона, которой руководствовался, не указал. Одновременно с вышеуказанным выводом, при расчете размера неустойки, подлежащей взысканию в пользу покупателя, суд первой инстанции руководствовался тем, что срок ввода объекта строительства в эксплуатацию был установлен до 31 марта 2009 г.
Учитывая изложенное, Верховный Суд установил, что решение содержит взаимоисключающие выводы, это и явилось основанием для отмены апелляционного определения и направления на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Проанализировав определение ВС РФ, адвокат Сергей Радченко указал, что в судебной практике часто встречаются споры о том, как и с какого момента исчислять срок исковой давности. По его мнению, в данном случае Верховный Суд верно обратил внимание на то, что по иску о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры право истца считается нарушенным, а исковая давность – начавшейся с момента окончания срока исполнения обязательства по передаче, а не с момента его фактического исполнения.
«К сожалению, это определение не из тех, в которых решаются трудные, спорные и актуальные вопросы толкования и применения права, в чем как раз и состоит смысл существования высшей судебной инстанции, – добавил Сергей Радченко. – Это определение из того огромного числа выносимых Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ, в которых исправляются грубые, труднообъяснимые ошибки нижестоящих судов в самых элементарных вопросах гражданского права, поэтому предполагаю, что никакого влияния на практику это определение иметь не будет, – сложно представить, что такую же ошибку будут делать другие суды».
Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина отметила, что при рассмотрении споров, связанных с участием в долевом строительстве, пропуск сроков исковой давности – это редко встречающееся обстоятельство. «Обычно дольщики своевременно обращаются за защитой нарушенного права. Что стало причиной, послужившей долгому бездействию дольщицы в данном случае, – неясно», – пояснила она.
Эксперт добавила, что позиция Верховного Суда относительно начала течения срока исковой давности подтверждает сложившуюся практику судов. «Однако определение ВС РФ не отвечает на вопрос о том, сможет ли истица взыскать неустойку за последние три года, предшествующие дате обращения в суд за защитой нарушенного права. Исходя из общих требований ГК РФ, дольщик не лишен такой возможности. Так как данный вопрос, несомненно, станет предметом рассмотрения в нижестоящем суде, представляется небезынтересным итог, к которому придут суды в своих суждениях», – заключила Анна Минушкина.
