Покупатель земельного участка обратился к продавцу с иском о взыскании задолженности, поскольку через четыре года после сделки купли-продажи выяснилось, что продавец не являлся законным владельцем участка и тот подлежит изъятию в пользу администрации муниципального района.
Как выяснилось, ответчик приобрел участок по договору купли-продажи, заключенному с гражданином С. При совершении этой и других подобных сделок С. представлял подложные документы, за что позднее был осужден по ст. 159 УК РФ. Во всех случаях незаконно отчужденные С. земельные участки были истребованы властями у конечных приобретателей.
Однако в рассматриваемом деле эвикция не состоялась, так как истец заключил мировое соглашение и уплатил администрации цену земельного участка. После этого он решил взыскать с продавца разницу между ценой земельного участка по договору купли-продажи и ценой, уплаченной им администрации в рамках мирового соглашения.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Он указал, что на момент заключения договора купли-продажи с истцом ответчик не являлся законным владельцем земельного участка, выбывшего из владения собственника помимо его воли, а следовательно, он не исполнил свою обязанность по передаче в собственность истцу спорного участка, свободного от прав третьих лиц.
Но апелляционная инстанция отменила это решение. Принимая новое решение об отказе в иске, суд указал, что земельный участок у истца изъят не был, вследствие чего положения ст. 461 ГК РФ к данной ситуации применены быть не могут. Кроме того, суд отметил, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком, не расторгнут, право собственности истца на спорный земельный участок возникло на основании указанного договора, а ответчик не принимал участия в заключении мирового соглашения между истцом и администрацией муниципального района.
Рассмотрев кассационную жалобу истца, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, придя к выводу, что были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлекшие неправильное определение правоотношений сторон.
Коллегия мотивировала свое решение тем, что суд апелляционной инстанции существенно нарушил положения п. 2 ст. 401 ГК РФ, указав, что истец не доказал вины ответчика, в то время как в соответствии с положениями названной нормы отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Судьи также указали, что предотвращение эвикции заключением мирового соглашения и то, что продавец не участвовал в его заключении, не освобождает продавца от ответственности, если он не докажет, что в отсутствие такого соглашения он смог бы предотвратить изъятие товара у покупателя.
Партнер АБ «Ковалёв, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков напомнил, что из буквального толкования диспозиции ст. 461 ГК РФ действительно следует, что возможность взыскания убытков связана исключительно со случаем реального изъятия переданного товара. Таким образом, эксперт пояснил, что подход, избранный апелляционной инстанцией по изученному делу, формально соответствует закону. «Более того, если буквально подойти к толкованию правоприменительного подхода, то возможность взыскания убытков в порядке ст. 461 ГК РФ связана с моментом вступления в законную силу судебного акта об изъятии товара (см. п. 83 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерацииˮ)», – добавил он.
Вместе с тем Виктор Глушаков отметил, что Верховный Суд в своем решении затрагивает вопрос, который раньше не поднимался в судебной практике: возможно ли взыскание убытков в порядке ст. 461 ГК РФ в случае, если такой способ защиты, как эвикция, был реализован, но по итогу его реализации наступили иные последствия, не связанные с изъятием товара?
«Полагаю, что заключение мирового соглашения является лишь одним из способов предотвращения эвикции. В дальнейшем на практике мы увидим, как определение Верховного Суда по настоящему делу найдет свое применение в качестве судебного акта, определяющего правоприменительный подход, а участниками судебных споров будут найдены новые способы предотвращения эвикции, которые тоже могут вести к взысканию убытков в порядке ст. 461 ГК РФ», – заключил адвокат.
Юрист юридической фирмы Dentons Александр Ганзер согласился с тем, что принятое определение является важным для судебной практики. «Верховный Суд в очередной раз напоминает: если гражданские правоотношения не урегулированы прямо гипотезой и диспозицией нормы, то необходимо применять аналогию закона и руководствоваться конституционным толкованием принципа равенства (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях)», – прокомментировал он.
Руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов Юлия Бузанова считает, что определением Верховного Суда разрешается ряд правовых вопросов, судебная практика по которым ранее была разнородной.
По ее мнению, особого внимания заслуживает обстоятельство заключения мирового соглашения между невладеющим собственником и владеющим несобственником, которое само по себе не может являться основанием для освобождения от ответственности распорядившегося не своим имуществом продавца. Юлия Бузанова согласна с тем, что применение ст. 461 ГК РФ судом апелляционной инстанции к настоящему делу недопустимо, так как мировое соглашение заключено не с продавцом, а значит, не порождает для него никаких прав и обязанностей.
Эксперт также отметила, что ответчик по настоящему делу не лишен права обратиться в суд с регрессными требованиями, направленными на компенсацию своих убытков к виновному лицу, совершившему подделку документов с целью реализации мошеннической схемы завладения и последующей реализации спорного земельного участка.
