25 апреля Конституционный Суд вынес Постановление № 21-П/2024, в котором указал на отсутствие механизма реализации прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, для которых это помещение, признанное непригодным для проживания, является единственным и которые не могут самостоятельно удовлетворить потребность в жилище в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Суды разошлись во мнении в части признания бывшей супруги утратившей право пользования жилым помещением
23 августа 2022 г. Кировский районный суд г. Ярославля отказал в удовлетворении иска территориальной администрации Кировского и Ленинского районов мэрии г. Ярославля в части признания Яны Штраус утратившей право пользования жилым помещением, изъятым у собственника для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным, и в части снятия ее с регистрационного учета и выселения. Суд исходил из того, что Яна Штраус, которая была зарегистрирована по месту жительства в жилом помещении в момент его приватизации, выразила свое согласие на приватизацию, но отказалась от участия в ней, получила бессрочное право пользования этим помещением. Смена собственника этого помещения и выплата прежнему собственнику (ее бывшему супругу) выкупной цены не влияют, как отметил суд, на приобретенное право и не являются основанием для его прекращения.
Апелляция, отменяя решение первой инстанции в указанной части, признала Яну Штраус утратившей право пользования жилым помещением со снятием ее с регистрационного учета и выселением. Кассация оставила апелляционное определение без изменения. Суды сослались на то, что с момента полной выплаты возмещения за изымаемое у собственника жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, право пользования этим помещением у женщины прекратилось в связи с прекращением существования объекта, в отношении которого оно возникло. Верховный Суд отказал ей в рассмотрении кассационной жалобы.
В жалобе в Конституционный Суд Яна Штраус указала, что ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса нарушает ее права, гарантированные Конституцией, в той мере, в какой она позволяет при изъятии земельного участка для муниципальных нужд выселять из жилого помещения бывших членов семьи собственника этого жилого помещения, отказавшихся от участия в приватизации, без предоставления им возмещения в виде права пользования иным жилым помещением.
Позиция КС
Изучив жалобу, Конституционный Суд отметил, что ч. 6 ст. 32 ЖК является предметом его рассмотрения в той мере, в какой на ее основании решается вопрос об обеспечении жилищных прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в приватизации, при изъятии этого помещения, признанного непригодным для проживания, для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. При этом он не касается вопроса о гарантиях жилищных прав тех граждан, которые в момент приватизации жилого помещения имели равные с лицом, его приватизировавшим, права пользования этим помещением, но сами в тот момент права на приватизацию не имели и, соответственно, от участия в приватизации жилого помещения не отказывались.
Как указал КС, положения ст. 32 ЖК, предусматривая как принудительное изъятие жилых помещений по решению суда, так и договорный способ их передачи, в частности путем предоставления взамен другого жилого помещения, учитывают принцип свободы договора, направлены на защиту интересов собственников изымаемых помещений и конкретизируют предписания Конституции о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения (определения от 27 февраля 2018 г. № 429-О/2018, от 25 марта 2021 г. № 528-О/2021, от 24 июня 2021 г. № 1187-О/2021, от 21 ноября 2022 г. № 3108-О/2022 и др.).
Такой подход нашел подтверждение в Постановлении КС от 25 апреля 2023 г. № 20-П/2023, в котором предметом изучения стали конституционно допустимые варианты понимания ст. 32 и 57 ЖК применительно к вопросу об условиях и порядке обеспечения потребности малоимущих граждан в жилище в случае признания принадлежащего им единственного жилого помещения непригодным для проживания. При этом отмечено, что проживающие в аварийных домах граждане, в большинстве своем ставшие собственниками жилья в процессе приватизации, как правило, не в состоянии самостоятельно произвести капитальный ремонт дома или приобрести новые жилые помещения, пригодные для проживания, даже если они не признаны малоимущими. Муниципальные же образования ввиду высокой степени дотационности их бюджетов не могут в должной мере содействовать развитию жилищного фонда социального использования с целью переселения из аварийного жилья. Переселение даже малоимущих граждан за счет средств муниципальных образований путем предоставления новых жилых помещений по договору социального найма, как это предусмотрено ст. 49, 51 и 57 ЖК, во многих регионах трудновыполнимо не только во внеочередном, но и в очередном порядке. Это тем не менее не должно снимать с органов власти обязанность поиска наиболее адекватного решения проблемы обеспечения жильем тех, кто его лишился, к тому же не по своей вине, и не может сам удовлетворить свои жилищные потребности.
Вместе с тем, указал Конституционный Суд, собственники жилых помещений могут рассчитывать на получение жилья или денежного возмещения за изымаемое жилое помещение в связи с изъятием земельного участка в порядке ст. 32 ЖК. Предусмотренное ею денежное возмещение за изымаемое жилое помещение, признанное непригодным для проживания, может быть направлено на приобретение другого жилья, в том числе с использованием дополнительно собственных или кредитных средств, что согласуется с требованиями ст. 210 и 211 ГК о бремени содержания и риске гибели или повреждения имущества, возлагаемых, по общему правилу, на его собственника и общих для любого имущества, включая жилые помещения.
Он пришел к выводу, что правовой механизм, закрепленный ст. 32 ЖК, неразрывно связан с гражданско-правовым институтом собственности и с возможностью изъять имущество для государственных или муниципальных нужд и в силу этого он не касается непосредственно защиты жилищных прав граждан, не обладающих ресурсами, чтобы самостоятельно, без участия государства решить вопрос о приобретении жилых помещений взамен пришедших в негодность, утраченных при пожаре и вследствие прочих чрезвычайных ситуаций. Кроме того, данная статья не предполагает и обязанности публичных органов по предоставлению жилья взамен, оставляя этот вопрос на усмотрение самих участников правоотношения, действующих в русле гражданско-правового принципа свободы договора и автономии воли его сторон.
Однако ранее предметом исследования КС не был конституционно значимый аспект применения ст. 32 ЖК, касающийся обеспечения потребности в жилище бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, если это помещение признано непригодным для проживания. Между тем недопустима ситуация, в которой гражданин, имеющий определенные жилищные гарантии, после признания жилого помещения непригодным для проживания оказывается лишенным, не будучи способным самостоятельно удовлетворить свою потребность в жилище, не только этих гарантий, но и какой-либо поддержки со стороны публичной власти, отмечено в постановлении.
Как следует из ст. 30 ЖК во взаимосвязи со ст. 209 ГК, разъяснил Суд, собственники жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. В случае же приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность лишь некоторых из граждан, имеющих право пользования этим помещением на условиях социального найма, остальные наниматели (члены семьи нанимателя, бывшие члены семьи нанимателя), в частности лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования этим помещением. С учетом того, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены и бывшие члены его семьи до приватизации этого помещения имеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым помещением, и что реализация права на приватизацию жилого помещения была поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма, которое предполагало достижение договоренности о сохранении за теми из них, кто отказался от участия в приватизации, права пользования приватизированным жилым помещением, в Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ была включена норма, регламентирующая правовые последствия прекращения семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения. КС пояснил, что согласно ст. 19 Закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент его приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Как заметил Суд, отказывая ранее в принятии к рассмотрению жалоб, он исходил из того, что ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ направлена на защиту жилищных прав бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент его приватизации имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (определения от 29 сентября 2011 г. № 1091-О-О/2011, 21 декабря 2011 г. № 1660-О-О/2011, от 22 января 2014 г. № 18-О/2014, от 23 октября 2014 г. № 2332-О/2014 и др.). Вместе с тем в Постановлении от 24 марта 2015 г. № 5-П/2015, опираясь на ряд сформулированных им ранее правовых позиций, он пришел к выводу, что данная статья не может расцениваться в качестве надлежащей гарантии защиты прав участников гражданского оборота, действующих разумно и добросовестно, в той мере, в какой она позволяет сохранять при переходе права собственности на жилое помещение в случае обращения взыскания на него как на заложенное имущество и его реализации путем продажи с публичных торгов обременения этого права, притом что требование их государственной регистрации не установлено. КС указал на недостаточность законодательных норм, регулирующих различные аспекты сохранения за членами семьи прежнего собственника жилого помещения права пользования этим помещением, которые учитывали бы различия в правовой природе приобретения права собственности на жилое помещение и обусловленные этими различиями права членов семьи собственников соответствующих помещений в случае прекращения семейных отношений, что не только существенно ограничивает право собственности приобретателя жилого помещения, допуская не сбалансированное с его интересами удовлетворение интересов членов семьи прежнего собственника этого помещения и не обеспечивая адекватный механизм судебной защиты права собственности, но и создает неопределенность в правовом положении членов семьи прежнего собственника отчуждаемого помещения.
В связи с этим ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ была признана не соответствующей Конституции РФ, а законодателю поручено внести в действующее правовое регулирование изменения, направленные на урегулирование правового положения членов семьи прежнего собственника жилого помещения, и выработать правовой механизм, обеспечивающий максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения, что позволяло бы их приобретателям иметь достоверные сведения о сохранении или прекращении права пользования жилым помещением за членами семьи его прежнего собственника, в том числе за лицами, получившими это право на основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива в соответствии с ранее действовавшим законодательством, в частности в случаях обращения взыскания на жилое помещение как на заложенное имущество, и эффективно защищать в судебном порядке свои права и законные интересы.
Тогда же КС постановил, что исходя из необходимости баланса интересов членов семьи прежнего собственника жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива и его собственника (приобретателя), в том числе при его реализации как заложенного имущества с публичных торгов, впредь до внесения в действующее правовое регулирование изменений, вытекающих из постановления № 5-П/2015, судам при решении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д.
Из этого следует, разъяснил Конституционный Суд, что и жилищные гарантии, в том числе связанные с пользованием жилым помещением, для бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, в случае прекращения права собственности на это жилое помещение определяются совокупностью обстоятельств конкретного дела. Однако необходимость обеспечения таких гарантий не может быть поставлена под сомнение применительно к тем лицам, для которых это жилое помещение является единственным и которые не имеют реальной возможности самостоятельно удовлетворить потребность в жилище.
Между тем в системе действующего правового регулирования, в том числе во взаимосвязи со ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, ч. 6 ст. 32 ЖК не обеспечивает решения вопроса о порядке и условиях сохранения жилищных гарантий, предусмотренных для бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, в случае его признания непригодным для проживания, а многоквартирного дома – аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Рассматриваемое регулирование, в целом ориентированное на защиту жилищных прав, не содержит нормативного механизма, рассчитанного на обеспечение прав указанной категории граждан, заключил КС. Это усугубляется тем, что в жилищном законодательстве нет и ответа на вопрос о порядке и способах защиты конституционного права таких граждан на жилище, хотя условия для осуществления этого права обязаны создавать органы государственной власти и местного самоуправления. Более того, действующее правовое регулирование не обеспечивает потребности таких граждан в жилище в случае утраты ими права пользования жилым помещением, которое является для них единственным пригодным для постоянного проживания, включая и те ситуации, когда в результате изъятия жилого помещения у собственника и выселения бывших членов его семьи, отказавшихся от участия в приватизации, возникают основания для признания их нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Конституционный Суд указал, что отсутствие такого законодательного механизма не может быть преодолено сложившейся правоприменительной практикой, выработавшей достаточно единообразное понимание действующего правового регулирования.
Признание нормы несоответствующей Конституции
КС заметил, что согласно материалам дела Яны Штраус, суды исходят из того, что конечной целью изъятия жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном аварийным, является его полное расселение и последующие снос или реконструкция, а потому спорное помещение как объект недвижимости прекращает свое существование и бессрочное право пользования в отношении юридически отсутствующего объекта сохранению не подлежит. Возможность же предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, законодательством не предусмотрена (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом ВС 29 апреля 2014 г.).
Кроме того, подчеркнул Конституционный Суд, в законодательстве и в правоприменительной практике отсутствуют механизмы выплаты бывшему члену семьи собственника изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения, обладающему самостоятельным бессрочным правом пользования этим помещением, части средств из предназначенного такому собственнику возмещения в связи с изъятием жилого помещения, хотя наличие подобного бессрочного обременения, как правило, существенно снижает рыночную стоимость жилого помещения. Он пояснил, что это свидетельствует об отсутствии надлежащих гарантий защиты жилищных прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, для которых изымаемое жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является единственным пригодным для проживания и которые не имеют реальной возможности самостоятельно удовлетворить свою потребность в жилище.
Таким образом Конституционный Суд признал ч. 6 ст. 32 ЖК не соответствующей Конституции. Кроме того, Суд указал на необходимость внести изменения в законодательство для того, чтобы создать механизм реализации прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, для которых это помещение, признанное непригодным для проживания, является единственным и которые не могут самостоятельно удовлетворить потребность в жилище, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
До внесения изменений в ч. 6 ст. 32 ЖК, в случае изъятия у собственника жилого помещения для муниципальных нужд в связи с его признанием непригодным для проживания, а многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции суд должен разрешить вопрос об удовлетворении потребности бывшего члена семьи в жилище, обязав органы местного самоуправления соответствующего муниципального образования предоставить ему в пользование жилое помещение из муниципального жилищного фонда с момента, когда дальнейшее нахождение в изымаемом жилом помещении невозможно или непосредственно создает опасность для жизни или здоровья, при условии, что для бывшего члена семьи собственника изымаемого жилого помещения оно является единственным и такой бывший член семьи, признанный малоимущим, принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении или имеет право состоять на таком учете. Судебные акты, принятые по делу Яны Штраус, КС постановил пересмотреть.
Адвокаты оценили постановление Суда
В комментарии «АГ» адвокат КА «Синельщиков и партнеры» Олеся Слезкина отметила, что положительным моментом является указание на обязанность органа местного самоуправления предоставить бывшему члену семьи собственника, отказавшегося от приватизации, жилое помещение только в случае, когда для бывшего члена семьи это жилое помещение было единственным жильем и у него есть право стоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении: «Это исключит злоупотребление со стороны бывшего члена собственника, когда от приватизации он отказался и получил право пожизненного проживания, но в собственности имеет другое жилое помещение, в котором не хочет проживать или быть зарегистрированным по месту жительства по каким-то субъективным причинам».
По мнению адвоката, Конституционному Суду стоило учесть аналогичное право не только бывшего члена семьи собственника, а также родственников, отказывающихся от приватизации, например племянников, братьев и сестер, которые не станут бывшими членами семьи, но при этом суд не защитил их право. «По тексту постановления вопрос бывшего члена семьи собственника должен решать суд по его заявлению, что накладывает дополнительную нагрузку на судебную систему. Допустимо дать право органам местного самоуправления решать такие вопросы по заявлению бывшего члена семьи собственника самостоятельно», – заключила Олеся Слезкина.
Адвокат АП г. Москвы, почетный адвокат России Елена Лебедева-Романова заметила, что КС указал на временной период, в котором принимались федеральные законы, регулирующие переход страны к рыночной экономике на начало преобразования отношений собственности в жилищной сфере. Жилищный фонд пополнялся, в том числе и путем приватизации занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. «Граждане принимали в собственность по безвозмездной сделке. Недвижимое имущество, которое в зависимости от местонахождения хоть и отличалось по цене, тем не менее было весьма внушительным активом, капитал, которым в дальнейшем можно было не только пользоваться, но и распоряжаться», – указала она.
Елена Лебедева-Романова отметила, что тогда далеко не все граждане могли в полной мере понять правовую и экономическую составляющую такого нового явления, как приватизация жилья, и правильно оценить последствия своих действий. В силу чего некоторые категорически отказывались воспользоваться предоставляемым государством правом даже тогда, когда это было объективно выгодно. Возникшие негативные последствия ввиду отказа от приватизации единственного жилья или доли в пользу других лиц, особенно на начальном этапе приватизационного процесса, действительно нуждаются в пристальном внимании, а «отказник» – в защите жилищных прав.
