Конституционный Суд опубликовал Определение № 554-О/2024 по жалобе на неконституционность п. 3 ч. 2 ст. ЖК РФ, согласно которой к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании их общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров об установке и эксплуатации рекламных конструкций, если для таковых предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД.
27 июля 2018 г. ООО «ЖРЭУ-1», субарендатор нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности одному из собственников помещений в многоквартирном доме, установило на фасаде дома вывеску со своим наименованием и графиком работы без получения согласия общего собрания собственников помещений и без платы.
Полагая, что вывеска размещена самовольно, в нарушение решения о введении платы за пользование общим имуществом собственников в размере 500 руб. в месяц за 1 кв. м, товарищество собственников недвижимости «Цвиллинга, 36» направило обществу досудебную претензию. Когда требование не было исполнено добровольно, товарищество обратилось в суд с иском к ЖРЭУ-1 об обязании устранить препятствия в пользовании общим имуществом путем демонтажа вывески за счет общества, о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими деньгами.
Арбитражный суд Челябинской области удовлетворил иск, но апелляция отменила решение, указав, что установка вывески с обязательной в соответствии с действующим законодательством информацией, не являющейся средством наружной рекламы, не требует разрешения товарищества. Кроме того, апелляционный суд отклонил довод товарищества о том, что пользование фасадом дома в любом случае является платным. Сославшись на Определение ВС от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395, апелляция подчеркнула, что, размещая такую информацию, субъект права исполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц, а потому взимание с него платы ни Законом о защите прав потребителей, ни Жилищным кодексом не предусмотрено и он не может быть признан на основании гл. 60 ГК обогатившимся за чужой счет.
Кассация согласилась с выводами апелляции, дополнительно отметив, что истец не представил доказательств нарушения размещением вывески прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Верховный Суд отказал в рассмотрении кассационной жалобы товарищества.
Тогда товарищество собственников недвижимости «Цвиллинга, 36» обратилось в Конституционный Суд с жалобой, в которой указало, что п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК противоречит Конституции в той мере, в какой допускает, что третьи лица, у которых в силу закона возникла потребность использовать фасад многоквартирного дома, вправе использовать его без разрешения товарищества собственников недвижимости в этом доме на безвозмездной основе.
Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, Конституционный Суд отметил, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом в доме наряду с собственниками других помещений, если иной порядок не определен решением собственников помещений или законом (п. 1 ст. 259.3 ГК и ч. 2 ст. 36 ЖК). Устанавливая компетенцию общего собрания собственников помещений в доме по вопросу передачи их общего имущества в пользование иным лицам, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК обеспечивает баланс интересов всех таких собственников (определения КС от 29 мая 2018 г. № 1208-О/2018; от 23 апреля 2020 г. № 892-О/2020 и от 25 марта 2021 г. № 493-О/2021).
В соответствии со ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности, наряду с иным относятся несущие и ненесущие конструкции, т.е. стены дома; под фасадом понимается внешняя, наружная стена дома. В силу п. 26 Обзора судебной практики ВС № 1 за 2021 г., утвержденного Президиумом ВС 7 апреля 2021 г., правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников. Из разъяснений же, изложенных в п. 2 и 7 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», следует, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускаются передача в пользование отдельных частей дома и заключение, например, договора пользования его наружной стеной для размещения рекламы; стороной такого договора, которая предоставляет имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества в доме, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Тем самым, разъяснил Суд, собственники помещений в многоквартирном доме вправе использовать его фасад для размещения рекламы с учетом порядка пользования имуществом, установленного решениями их общего собрания, и по смыслу ст. 615 ГК и ч. 2 ст. 30 ЖК они могут передать это право арендаторам и субарендаторам, если иное не предусмотрено решением общего собрания. Арендаторы и субарендаторы, исходя из нормы п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК в ее буквальном прочтении, должны рассматриваться как упомянутые в данной норме «иные лица», которые, будучи заинтересованы в использовании фасада как части общего имущества в доме не по прямому назначению, должны получить на это согласие.
Вместе с тем в соответствии с Законом о защите прав потребителей потребители имеют право на приобретение товаров, работ, услуг надлежащего качества и безопасных для их жизни, здоровья и имущества, а равно право на получение информации о товарах, работах, услугах и об их изготовителях, исполнителях, продавцах. В силу п. 1 ст. 8 и п. 1 ст. 9 Закона изготовитель исполнитель, продавец обязаны довести до сведения потребителя фирменное наименование своей организации, место ее нахождения и режим ее работы, а продавец и исполнитель размещают данную информацию на вывеске. Нарушение же права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемых товаре, работе, услуге, о лице, которое занимается их реализацией, и о режиме его работы влечет предусмотренную законом ответственность.
Как подчеркнул КС, ни по буквальному смыслу действующего регулирования, ни по смыслу, который придается соответствующим нормам правоприменительной практикой, информация, размещаемая на вывеске, не является рекламой. Это было отмечено еще в п. 18 Информационного письма Президиума ВАС от 25 декабря 1998 г. № 37 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе», согласно которому указание юридическим лицом своего наименования (фирменного наименования) на вывеске в месте нахождения, а также иных сведений, распространение которых по форме и содержанию является для юрлица обязательным на основании закона, не относится к рекламной информации независимо от манеры их исполнения на вывеске. В Определении от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395 ВС заключил на основе системного анализа норм права, что реклама, которая отвечает ее дефиниции в п. 1 ст. 3 Закона о рекламе и целью которой служит формирование или поддержание интереса к объекту рекламирования и его продвижение на рынке, а также иные информационные конструкции размещаются на фасаде многоквартирного дома по инициативе и волеизъявлению заинтересованных в этом лиц, но сведения, прямо предусмотренные Законом о защите прав потребителей, размещаются в силу его требований. У общего собрания собственников помещений в доме, как указал Верховный Суд, имеется возможность принять решение о пользовании их общим имуществом и определить размер платы за это, когда имущество используется для установки и эксплуатации другими лицами рекламных конструкций, но не в случае размещения информации в соответствии с предписаниями Закона о защите прав потребителей.
Таким образом, пояснил Конституционный Суд, положения Закона о защите прав потребителей и Закона о рекламе подтверждают, что существующий порядок размещения рекламы принципиально отличается от порядка размещения информационной вывески. Договоры же об установке и эксплуатации рекламных конструкций упомянуты в п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК не в качестве абстрактного примера, но как ориентир для правоприменителя в ситуации, когда общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению принимает решение об использовании общего имущества, какое использование, как правило, связано с получением дохода. По смыслу данной нормы принятие решения общего собрания возможно, когда перед ним ставится вопрос о размещении рекламных конструкций, торговых автоматов, платежных терминалов и в других такого рода случаях, однако общее собрание не должно принимать какие-либо решения, противоречащие законодательству и вопреки ему ограничивающие права третьих лиц.
Размещение информационной вывески обусловлено нормами Закона о защите прав потребителей, а потому общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе препятствовать в таком размещении лицу, эксплуатирующему помещение в доме, независимо от того, на каком праве (собственности, аренды и т.д.) оно владеет и пользуется этим помещением. Для размещения такого рода вывески и для ее эксплуатации на безвозмездной основе решение общего собрания не требуется. В противном случае реализация собственником или иным лицом своего права на принадлежащее ему имущество, а также использование нежилого помещения по прямому назначению – для ведения предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности – необоснованно ставились бы в зависимость от воли (желания) иных собственников общего имущества в многоквартирном доме. Исключение необходимости принятия общим собранием решения о пользовании общим имуществом и об определении размера соответствующей платы в случае установки и эксплуатации собственниками, арендаторами и иными лицами вывески, потребность в которой диктуют положения закона, не свидетельствует о нарушении конституционных прав собственников общего имущества в многоквартирном доме, разъяснил КС.
В то же время, добавил Суд, размещение информационной вывески не должно нарушать права и законные интересы других лиц, создавать препятствия пользованию общим имуществом в доме или его надлежащему содержанию. Собственники, владельцы зданий и сооружений, а равно организации, управляющие многоквартирными домами на основе договоров, заключенных с собственниками помещений в доме, обязаны поддерживать фасады в исправном состоянии, сохранять их архитектурно-художественное убранство и проводить их текущий ремонт. И хотя в федеральном законодательстве не закреплены требования к форме и содержанию вывески, данные вопросы могут быть разрешены общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (имея в виду цель обеспечить права и законные интересы всех сособственников) самостоятельно с учетом законодательства субъектов Российской Федерации и нормативных правовых актов местного самоуправления, архитектурных, исторических и прочих особенностей дома. При этом все разногласия, возникшие между собственником нежилого помещения, арендатором, субарендатором и другими собственниками, должны решаться в установленном законом порядке.
Следовательно, заключил Конституционный Суд, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК не нарушает конституционные права товарищества в обозначенном в жалобе аспекте, поскольку он не затрагивает права собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе право пользования фасадом дома, при размещении вывески арендатором или субарендатором помещения в доме, установка которой с указанием необходимых сведений обусловлена положениями действующего законодательства.
В комментарии «АГ» адвокат, управляющий филиалом КА «ЛОЙС» в г. Владивостоке Сергей Миронов отметил, что Конституционный Суд, констатировав отсутствие в федеральном законодательстве требований к форме и содержанию вывески, сделал справедливый вывод о регулировании данных вопросов законодательством субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами местного самоуправления, архитектурными, историческими и прочими особенностями дома.
Адвокат отметил, что в отношении рассматриваемого спора действуют Правила размещения и содержания информационных конструкций на территории г. Челябинска, утвержденные решением Челябинской городской думы от 19 декабря 2017 г. № 36/4. «Пунктом 28 правил установлены требования к информационной табличке, допустимый размер которой составляет не более 0,60 м по длине и не более 0,40 м по высоте. В связи с этим допустимая максимальная площадь информационной таблички на фасаде многоквартирного дома должна составлять не более 0,24 кв. м. Однако в ходе рассмотрения арбитражными судами дела № А76-40367/2021 (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19 июля 2023 г.) установлено, что площадь вывески – 0,888 кв. м, что явно не соответствует местным требованиям к благоустройству. Собственники помещений многоквартирного дома вправе обязать ответчиков привести спорный объект в соответствие в рамках обращения в органы местного самоуправления, прокуратуру и суд», – прокомментировал он.
По мнению адвоката, управляющего партнера ZHAROV GROUP Евгения Жарова, позиция КС является правомерной, поскольку истец не представил доказательств нарушения размещением спорной вывески прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Он отметил, что согласно позиции КС ни по буквальному смыслу действующего законодательства, ни по смыслу правоприменительной практики информация, размещаемая на вывеске, не является рекламой.
