6 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС21-10891 (2) по делу № А41-85213/2016, в котором рассмотрел вопрос о возможности исключения из конкурсной массы принадлежащего должнику жилого здания и передачи его в муниципальную собственность по требованию жильцов этого здания.
В рамках дела о банкротстве ООО «Лесные поляны» жители многоквартирного дома в подмосковной деревне Иваньево Ирина Забелина, Михаил Маслов, Анастасия Мишланова, Марина Пахомова и Светлана Савельева обратились в суд с совместным заявлением об исключении этого МКД из конкурсной массы должника и о передаче его администрации сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области. В обоснование своих требований заявители отметили, что ранее это здание было общежитием госпредприятия «Коммунар», которое затем поступило в совместную собственность ОАО «ДУКС» (правопредшественник должника) и ГУП «Военно-строительное объединение МВД РФ». В 2001 г. общество «Лесные поляны» стало собственником дома на основании внесения недвижимости в его уставный капитал.
Заявители добавили, что в октябре 2012 г. «Лесные поляны» заключили соглашение с администрацией сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области, а также ЗАО «Русстрой» и «СеленаСтайл», по которому последние обязались выполнить работы по приведению здания в состояние, отвечающее требованиям, предъявляемым к жилым зданиям, с последующей передачей его сельской администрации, а также выполнить работы по обустройству инфраструктуры объекта. В 2014–2016 гг. должник заключил с заявителями договоры бессрочного найма жилья.
В деле также имелся ответ администрации сельского поселения от 24 сентября 2020 г., согласно которому ранее администрация обращалась к конкурсному управляющему должника с предложением о безвозмездной передаче в муниципальную собственность спорного здания для дальнейшей его эксплуатации по целевому назначению, однако такие переговоры не привели к положительному результату. В настоящее время администрация реорганизована с утратой соответствующих полномочий.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, а апелляция и кассация поддержали его выводы. Со ссылкой на ст. 131 и 132 Закона о банкротстве суды отметили, что право собственности на большую часть квартир в спорном объекте зарегистрировано за должником, поэтому они не усмотрели оснований для их передачи органу местного самоуправления, минуя процедуру реализации на торгах. Они добавили, что действия по передаче спорного имущества в уставный капитал общества, как и его право собственности, не были оспорены в судебном порядке. Суды также сочли, что права жителей МКД не нарушены, поскольку право бессрочного пользования на условиях договора коммерческого найма никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, а новый собственник станет наймодателем на условиях ранее заключенных договоров.
Михаил Маслов и Светлана Савельева обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что заявление об исключении МКД из конкурсной массы должника мотивировано тем, что этот дом относится к жилищному фонду социального использования, в случае банкротства собственника он подлежит передаче органу местного самоуправления. Согласно данным ЕГРН спорный объект учтен в реестре недвижимости как многоквартирный трехэтажный жилой дом, а расположенные в этом доме жилые помещения – как квартиры. Само спорное здание ранее принадлежало госпредприятию «Коммунар» и использовалось им в качестве общежития. К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в таких зданиях и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от дня передачи этих жилых помещений и от дня их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма (ч. 1 ст. 7 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса»).
Как пояснил ВС, граждане, проживающие в подобных жилых помещениях, в силу закона после передачи зданий муниципальному образованию считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма, даже если с ними не был подписан документ, поименованный договором соцнайма. Нормы о договоре соцнайма применимы к отношениям по пользованию жильем и в том случае, если таковое было предоставлено гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 г. (после дня введения в действие ЖК РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этого дня.
Из представленного в материалы дела соглашения от 19 октября 2012 г., сторонами которого выступили, помимо прочего, должник и администрация сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области, следовало, что на основании этого документа общество «Лесные поляны» начало процесс передачи общежития в муниципальную собственность, который предварялся приведением здания в надлежащее состояние, реконструкцией и созданием инфраструктуры, необходимой для его обеспечения коммунальными услугами. При этом двое заявителей по делу сообщили Суду о том, что они работали в обществе «ДУКС» и у должника, в результате чего им было предоставлено жилье в общежитии. При этом общество «Лесные поляны» длительное время не давало им согласие на регистрацию в общежитии по месту жительства общество, такое разрешение они получили лишь в 2016 г. (непосредственно в преддверии банкротства должника), после чего они сразу же встали на регистрационный учет.
ВС напомнил конституционную гарантию права каждого на жилище, недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища и одновременно обязанность органов госвласти и местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права (ч. 1 и 2 ст. 40 Конституции РФ). Он также отметил, что в рассматриваемом случае процедура передачи здания в муниципальную собственность не была завершена по обстоятельствам, за которые граждане не отвечают. Из письма администрации сельского поселения от 24 сентября 2020 г. следовало, что в декабре 2016 г. Советом депутатов сельского поселения Ершовское было принято решение о принятии в муниципальную собственность котельной, ранее принадлежавшей обществу «Лесные поляны», используемой для теплоснабжения ряда объектов (включая спорный МКД), администрация также просила передать ей здание общежития. Таким образом, отметил ВС, муниципальное образование совершало действия, необходимые для исполнения соглашения от 19 октября 2012 г.
«Владение жилым помещением выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище. Сам по себе факт возникновения на стороне общества имущественного кризиса и возбуждение в связи с этим 9 декабря 2016 г. дела о его несостоятельности, с учетом положений ст. 40 Конституции РФ, не является обстоятельством, влияющим на возможности удовлетворения этой личной потребности. Данный факт не может и не должен приводить к снижению уровня правовых гарантий граждан, длительное время проживающих в жилых помещениях, имеющих разумные ожидания относительно того, что здание в итоге поступит в муниципальную собственность и их отношения трансформируются в отношения социального найма с правом приватизации помещений в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда в РФ», – отмечено в определении ВС.
В нем также указано, что вопрос о судьбе помещений, расположенных в спорном здании, должен был решаться судами так, как если бы общество «Лесные поляны» надлежащим образом исполнило обязательства по соглашению от 19 октября 2012 г. В этом случае бывшее общежитие стало бы отвечать требованиям, предъявляемым к жилищному фонду социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), который не включается в конкурсную массу и не подлежит реализации на торгах в силу абз. 2 п. 5 ст. 132 Закона о банкротстве. Таким образом, ВС вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, которой, в частности, предстоит определить орган местного самоуправления, полномочный принять спорную недвижимость, установить перечень помещений, не переданных гражданам в собственность, в отношении которых может быть решен вопрос об их передаче в муниципальную собственность.
Юрист практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Александра Марценюк отметила, что банкротство общества не должно влиять на нарушение конституционных прав граждан, приводить к снижению уровня правовых гарантий последних. «Право на жилище реализуется посредством возможности иметь жилище, пользоваться им, а также распоряжаться им в установленных законом случаях и порядке и закреплено в ст. 40 Конституции РФ. Для ряда граждан жилая площадь в спорном доме могла быть единственным жильем. Важным является также и то, что ВС РФ не было принято во внимание наличие соответствующих записей о существовании права собственности общества на ряд помещений в ЕГРН. Тем самым был нивелирован принцип публичной достоверности реестра, на который, в свою очередь, могли рассчитывать кредиторы. ВС оценил правовую природу правоотношений, складывающихся между должником, гражданами и публичным субъектом, и рассмотрел спор с учетом своевременно неисполненных публичных обязательств и социальных прав граждан», – подчеркнула она.
Старший юрист практики банкротства и реструктуризации Savina Legal Александра Алфимова отметила, что разрешенная Судом проблема не является распространенной и касается объектов, изначально предоставленных государством в качестве жилья, но не оформленных в публичную собственность. Она отметила, что ВС указал на необходимость соблюдения фундаментального права на жилище и подчеркнул, что нельзя перекладывать на граждан негативные последствия реформы местного самоуправления и банкротства должника, поэтому процесс перехода здания в муниципальную собственность, начатый задолго до банкротства, должен быть завершен: «Выводы Суда можно оценить как верные, соответствующие действующему законодательству и судебной практике, а также позитивно влияющие на защиту прав граждан».
Управляющий партнер АБ г. Москвы «РИ-консалтинг» Елена Гладышева назвала определение Верховного Суда социально значимым, поскольку оно определило критерий применения абз. 2 п. 5 ст. 132 Закона о банкротстве в конкретных обстоятельствах дела, учитывая, что практика применения этого положения немногочисленна. «В этом деле ВС РФ защитил права граждан на жилье несмотря на то, что формально спорное здание не подходит под критерии жилищного фонда социального использования в целях применения положений абз. 2 п. 5 ст. 132 Закона о банкротстве», – заметила она.
