18 сентября в Госдуму был внесен законопроект № 1023225-7, которым предлагается усовершенствовать институт комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного жилья и жилья, подлежащего сносу или реконструкции на основании адресных программ.
Содержание поправок
Согласно пояснительной записке проектом закона предусматривается единый механизм комплексного развития территорий (КРТ) с разными основаниями принятия решений для аварийного жилья, жилья, подлежащего сносу, реконструкции по адресным программам и для промышленных территорий.
Так, предусматривается, что земельные участки, занятые аварийным или иным жильем, подлежащим сносу, реконструкции, промышленной зоной, должны занимать не менее 50% территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии. При этом в случае принятия решения о КРТ в отношении промышленных зон, в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома.
Отмечается, что решение о КРТ по предложениям органов государственной власти субъектов РФ вправе принять Правительство РФ. Для этого должен быть определен порядок принятия и реализации таких решений.
Кроме того, правом принятия решений о КРТ также предлагается наделить высшие исполнительные органы государственной власти субъектов РФ. При этом законом или иным нормативным правовым актом субъекта РФ полномочиями по принятию решений о КРТ могут быть наделены органы местного самоуправления. Порядок принятия решений о КРТ по инициативе регионов и порядок реализации такого решения устанавливается законодательством субъектов РФ.
Законопроектом предполагается, что реализация решения о КРТ осуществляется публично-правовым образованием самостоятельно либо путем передачи полномочий по осуществлению указанной деятельности созданной для этой цели специализированной организации. Предусматривается, что КРТ может осуществляться органами власти или местного самоуправления как самостоятельно, так и на основании договора, заключенного с победителем соответствующего аукциона.
Согласно проекту закона договор о КРТ должен включать сведения о местоположении, площади и границах соответствующей территории, перечень выполняемых видов работ по благоустройству территории, срок их выполнения, обязательство осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии, этапы и максимальные сроки осуществления строительства, реконструкции, а также другие условия.
Отмечается, что в качестве обязательного условия для участия в аукционе на право заключить договор о КРТ законопроектом предусматривается наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тыс. кв. м в совокупности, который подтверждается наличием полученных в порядке, установленном ГК, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов.
Проектом закона предусматривается возможность утверждения адресных программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых может быть принято решение о комплексном развитии соответствующей территории. При этом в целях реализации такой программы предлагается предоставить субъектам РФ право определить содержание программ по сносу и реконструкции, утвердить порядок ее формирования и утверждения, определить источники финансирования программы, утвердить порядок выявления и учета мнения граждан при ее формировании и реализации, а также определить технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в указанные адресные программы.
В пояснительной записке подчеркивается, что в проект адресной программы по сносу и реконструкции могут быть включены только такие дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали такое решение, в том числе на общих собраниях. Для выхода из программы достаточно более одной трети голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в этом многоквартирном доме. В случае принятия такого решения на общем собрании многоквартирный дом подлежит исключению из такой адресной программы.
Законопроектом также предусматривается возможность переселения жителей многоквартирных домов, включенных в программу, с использованием механизма обязательного заключения договоров о переходе прав на жилые помещения по решению суда.
Для нежилых объектов, в том числе объектов промышленного назначения, проектом закона предусматривается прекращение и переход прав на такие объекты по процедуре изъятия для государственных и муниципальных нужд, предусмотренной ст. 56.12 Земельного кодекса.
В переходных положениях законопроекта определяется правовой статус ранее заключенных договоров о развитии застроенных территорий, договоров комплексного освоения территории и договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Законопроектом вводится норма о том, что указанные договоры сохраняют свое действие в соответствии с условиями этих договоров. Изменение и расторжение указанных договоров осуществляются в порядке, действовавшем на день их заключения.
Эксперты оценили масштаб предлагаемых поправок
В комментарии «АГ» адвокат АК № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов обратил внимание на то, что законопроектом предусматривается возможность участия МКД в программе по комплексной реконструкции только в случае, если его собственники выразили согласие на участие в реконструкции не менее чем двумя третями голосов от общего числа собственников. «Стоит отметить, что действующим законодательством и судебной практикой предусмотрен только один случай, когда требуется согласие всех 100% собственников МКД, – это реконструкция МКД, которая может повлечь уменьшение размера общего имущества МКД. Например, если к одной из квартир будет присоединена площадь общедомового имущества», – указал адвокат.
Александр Немов подчеркнул, что законопроектом предусматривается снос здания. «Казалось бы, логично требовать 100% голосов собственников. Вероятно, логика законодателя заключается в том, что собственники взамен имеющегося помещения получают как минимум равнозначное жилье, а скорее даже лучше, чем было. Однако я полагаю, что для столь серьезного решения (фактически о сносе МКД) требуется согласие абсолютно всех собственников. В противном случае меньшинство становится заложником мнения большинства с риском потери недвижимого имущества и, возможно, удобного для себя жилья. Процедура заключения договора отчуждения помещения принудительная и повторяет процедуру по МКД, признанных аварийными. Собственник может оспорить размер денежной компенсации или параметры помещения, предоставляемого взамен, только после обращения нового собственника к нему с иском о принудительном заключении договора», – отметил Александр Немов.
По мнению адвоката, принятие законопроекта однозначно приведет к серьезным спорам, которые станут предметом рассмотрения в том числе и Конституционного Суда.
Юрист «Содружества Земельных Юристов» Юрий Водопьянов отметил, что законопроект хотя и не содержит в себе некое революционное регулирование, которое раз и навсегда упорядочит градостроительную деятельность в части КРТ, но в него все же включены некоторые положения, заслуживающие внимания.
Так, эксперт указал на возможность осуществления комплексного развития в отношении несмежных земельных участков. По его мнению, предполагаемое нововведение призвано сократить издержки сторон для заключения договора на КРТ.
Юрий Водопьянов заметил, что в рамках КРТ в обязанности девелопера, помимо прочего, входит возведение инфраструктурных объектов, которые затем передаются в публичную собственность. «Согласно положениям законопроекта у девелоперов появится возможность “присоединить” к выделенному им земельному участку смежный земельный участок, находящийся в публичной собственности, если он не обременен правами третьих лиц», – указал эксперт. Это, добавил он, позволит девелоперам увеличить «полезную» для них площадь застройки объектами, которые поступают в их собственность, а также существенно упростить процесс межевания земельных участков под будущим многоквартирным домом и частью земельного участка, занятой объектами инфраструктуры.
Еще одно нововведение – возможность осуществления КРТ по инициативе двух и более правообладателей – призвано, по мнению Юрия Водопьянова, поддержать небольших региональных девелоперов, которые испытывают недостаток в ресурсах для осуществления КРТ и могут объединиться друг с другом для реализации совместных проектов.
«Законопроект, помимо прочего, устанавливает запрет на включение в договор о КРТ обязанность девелопера возвести инфраструктурный объект, если возведение такого объекта уже предусмотрено комплексной программой развития инфраструктуры за счет средств местного бюджета или иных субъектов, – подчеркнул Юрий Водопьянов. – Данное положение, очевидно, призвано пресечь порочную практику, в рамках которой возведение инфраструктурных объектов использовалось в качестве рычага давления на девелопера и рассматривалось как залог нечинения публичными акторами препятствий к реализации всего проекта в целом».
Эксперт заметил, что проект закона также предусматривает запрет правообладателю земельного участка, с которым был заключен договор КРТ, уступать свои права и обязанности по договору аренды. Кроме того, в качестве общего правила (если иное не предусмотрено региональным регулированием) предлагается возможность принятия решения о КРТ без внесения изменений в правила землепользования и застройки.
Руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Ольга Батура обратила внимание на то, что законопроектом предъявляются новые требования к квалификации лица, желающего заключить договор КРТ: договор может быть заключен с юридическим лицом при условии, что такое юрлицо, его учредитель или участник имеет опыт не мене трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тыс. кв. м. «Очень странное требование, особенно учитывая, что проект КРТ далеко не всегда предусматривает необходимость строительства многоквартирных домов», – подчеркнула она.
Эксперт заметила, что существенные условия договора КРТ дополнены необходимостью определения способов и размеров обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор. Расширены основания расторжения договора о КРТ по инициативе публично-правового образования. Так, если действующая редакция ст. 46.9 и 46.10 ГрК РФ содержит закрытый перечень соответствующих оснований, то теперь его предлагается сделать открытым, указала Ольга Батура.
Она указала, что проектом закона предусмотрены соответствующие изменения в Земельный кодекс. Так, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для КРТ лицу, с которым заключен договор о КРТ. При этом устраняется ограничение, содержащееся в текущей концепции законодательства договоров о КРТ, не позволяющей передавать в аренду земельные участки, находящиеся в публичной собственности, инвестору, реализующему проект, ограничивая только целевым использованием земельных участков для размещения инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктуры. Соответствующие пункты, посвященные предоставлению участка в аренду для целей развития застроенной территории и комплексного освоения территории, упраздняются.
Жилищный кодекс, отметила Ольга Батура, предлагается дополнить разд. II.1, посвященным адресным программам по сносу и реконструкции многоквартирных домов. Для реализации соответствующих программ предлагается наделить широкими полномочиями субъекты РФ.
Эксперт указала, что в целом законопроект упорядочивает и упрощает механизм КРТ, однако остался ряд вопросов, которые препятствуют реализации соответствующих проектов. Так, требования к территории, подлежащей комплексному развитию, не позволяют использовать данный механизм в отношении незастроенных территорий и (или) обремененных на момент инициации проекта правами третьих лиц. «Кроме того, отсутствует решение вопроса по сносу объектов, не находящихся в аварийном состоянии, но актуальность функционирования которых утратила свой практический смысл. Это, прежде всего, касается территорий, подлежащих редевелопменту», – заметила Ольга Батура.
