3 марта Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС21-18687 по делу № А40-51969/2020, в котором указал, что при наличии ареста на недвижимое имущество продавец не может исполнить свое обязательство по передаче права собственности на предмет ДКП.
Покупатель отказался от ДКП из-за ареста, наложенного на имущество
АС г. Москвы решением от 12 мая 2017 г. по делу № А40-113146/2015 признал гражданина-должника Татьяну Ростовцеву банкротом; ввел в отношении нее процедуру реализации имущества и утвердил финансовым управляющим Дмитрия Гниденко. 12 июня 2019 г. финансовый управляющий разместил объявление о проведении открытых торгов по продаже имущества должника – жилого дома и земельного участка. Сообщение содержало информацию о том, что продаваемое имущество принадлежит должнику на праве собственности и является предметом залога ПАО «Сбербанк».
Ефрем Осипов подал заявку на участие в аукционе с предложением цены в 10,7 млн руб. и перечислил задаток в размере 4,2 млн руб. Поскольку он был единственным участником аукциона, 15 июля с ним был заключен ДКП на указанное имущество. Согласно п. 1.2 договора продавец гарантировал, что до момента передачи покупателю имущество является собственностью продавца, в споре и под арестом (запрещением) не состоит либо покупатель уведомлен об их наличии и они не являются препятствием для приобретения имущества должника. В п. 2.2 договора было предусмотрено, что покупатель производит в безналичном порядке оплату имущества в течение 30 дней с момента подписания договора в размере 6,5 млн руб., сумма задатка на участие в торгах засчитывается в счет оплаты имущества. При этом было оговорено, что при отказе покупателя от внесения оставшейся суммы в счет оплаты имущества задаток ему не возвращается.
Имущество не было передано по акту приема-передачи покупателю. Однако 2 августа 2019 г. Ефрем Осипов направил в адрес продавца уведомление об отказе от ДКП и возврате задатка. Он ссылался на то, что после подписания ДКП в целях регистрации перехода права собственности он заказал выписку из ЕГРН, согласно которой определением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 16 февраля 2012 г., вынесенным в рамках уголовного дела, на спорное имущество наложен арест. Ефрем Осипов указал, что на дату подписания ДКП арест сохранялся независимо от признания Татьяны Ростовцевой банкротом, а наличие ареста, наложенного в рамках уголовного дела, исключает возможность передачи имущества по акту покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на него. Он отметил, что финансовый управляющий не уведомил его о наличии ареста, ввел его в заблуждение относительно обстоятельств, ограничивающих распоряжение объектами недвижимости.
После получения данного уведомления Дмитрий Гниденко разместил в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве сообщение об одностороннем отказе покупателя от исполнения заключенного ДКП имущества должника, задаток покупателю не возвратил.
Суды посчитали отказ недобросовестным, но ВС указал на их ошибку
Ефрем Осипов, полагая, что продавец незаконно отказался возвратить задаток, обратился в арбитражный суд с иском к Татьяне Ростовцевой в лице финансового управляющего о взыскании 4,2 млн руб. неосновательного обогащения.
Суд первой инстанции отказал в иске, апелляция и кассация оставили данное решение без изменений. Суды, сославшись на ст. 329, 380, 381, 448, 454, 1102 ГК РФ, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходя из того, что отказ от исполнения ДКП был вызван обстоятельствами, о которых истец при должной осмотрительности мог узнать до подачи заявки на участие в торгах. Суды указали, что ответчик до подписания Ефремом Осиповым ДКП направлял ему выписку из ЕГРН, содержащую сведения о наличии арестов в отношении спорного недвижимого имущества. В связи с этим, по мнению судов, действия истца, выразившиеся в отказе от исполнения ДКП, являются недобросовестными, а на стороне продавца отсутствует неосновательное обогащение в виде внесенного истцом задатка для участия в торгах.
В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ Ефрем Осипов, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просил пересмотреть в кассационном порядке их судебные акты. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения отпадает необходимость, а также в случае истечения установленного судом срока ареста, наложенного на имущество. Коллегия отметила, что в соответствии с правовой позицией КС РФ, изложенной в определениях от 15 мая 2012 г. № 813-О и от 25 октября 2016 г. № 2356-О, отмена указанных мер возможна только лицом или органом, в производстве которого находится уголовное дело и в чьи полномочия входят установление и оценка фактических обстоятельств, исходя из которых снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника.
Суд указал, что из содержания положений УПК, Закона о государственной регистрации недвижимости не следует, что регистрирующий орган вправе и обязан самостоятельно определять судьбу ареста, наложенного на недвижимое имущество в рамках уголовного дела. Вопрос о снятии ареста не может быть разрешен регистратором, поскольку он не располагает сведениями из уголовного дела обо всех обстоятельствах, влияющих на разрешение вопроса о сохранении либо прекращении ареста, уточнил ВС.
При этом Суд подтвердил, что наличие записи об аресте на недвижимое имущество в силу п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество. Таким образом, Верховный Суд подчеркнул, что при наличии ареста на недвижимое имущество продавец не может исполнить свое обязательство по передаче права собственности на предмет ДКП.
Суд разъяснил, что в силу п. 1 ст. 463 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать товар является основанием для отказа покупателя от исполнения ДКП. Обращаясь к разъяснениям, приведенным в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16, ВС указал, что п. 1 ст. 463 ГК РФ не содержит явно выраженный запрет предусмотреть договором иное, например судебный порядок расторжения договора по названному основанию вместо права на односторонний отказ от его исполнения. Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя в ситуации, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, поскольку это грубо нарушило бы баланс интересов сторон.
Учитывая приведенные разъяснения и невозможность передачи права собственности на недвижимое имущество, на которое наложен арест в рамках уголовного дела, ВС отметил, что покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от ДКП, заключенного по результатам торгов. Данное право неотъемлемо присуще покупателю. Суд также обратил внимание, что при этом для осуществления данного права не имеет значение, соответствовали ли действительности сведения, сообщенные продавцом о реализуемом имуществе.
Ссылаясь на ст. 381 ГК РФ, ВС напомнил, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Вместе с тем Суд подчеркнул, что в случае отказа покупателя от исполнения ДКП не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом, – неисполнением обязанности передать спорное недвижимое имущество – стороной, ответственной за неисполнение договора, является продавец, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка. При таком положении ВС посчитал неверным вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска Ефрема Осипова со ссылкой на то, что он является недобросовестным ввиду отказа от исполнения ДКП по обстоятельствам, о которых покупатель мог при должной осмотрительности узнать до подачи заявки на участие в торгах.
Экономколлегия указала, что в п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве закреплена обязанность организатора торгов указывать в публикуемом сообщении о продаже имущества должника в том числе сведения об имуществе, его составе, характеристиках. Данная обязанность обусловлена необходимостью предоставления лицам, желающим принять участие в торгах, полной и доступной информации о реализуемом имуществе (Определение КС РФ от 30 ноября 2021 г. № 2512-О).
Суд разъяснил, что при оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему покупаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего по общему правилу ответственность за продажу имущества, обремененного правами третьих лиц и арестами, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи. «В том случае, когда продавец намеренно скрывал от покупателей информацию о наличии обременений в отношении продаваемого имущества, препятствующих передаче его в собственность покупателя и регистрации перехода права (не указал на наличие ареста в публикации о продаже имущества на торгах и в договоре купли-продажи), возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН не могут быть приняты во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно», – отмечается в определении.
Верховный Суд посчитал: ссылка судов на то, что финансовый управляющий известил Ефрема Осипова о наличии ареста, направив по почте после проведения торгов в его адрес выписку из ЕГРН, не опровергает довод истца об отсутствии у него возможности получить спорное имущество в собственность. ВС также учел то обстоятельство, что Ефрем Осипов при рассмотрении спора неоднократно указывал, что письмо финансового управляющего ему не вручено по независящим от него обстоятельствам. Кроме того, Суд отметил, что финансовый управляющий, разместив в реестре сообщение об одностороннем отказе покупателя от исполнения ДКП имущества, согласился с прекращением договора, не возвратив полученные денежные средства и не передав имущество, вновь выставил его на торги без осуществления действий по снятию ареста. В выписке из ЕГРН от 20 ноября 2018 г., на которую сослался финансовый управляющий и представил в материалы дела, есть сведения о наличии арестов, но не указано, что они наложены судом в рамках уголовного дела, указал ВС.
Таким образом, Судебная коллегия ВС пришла к выводу, что суды не дали оценку приведенным доводам Ефрема Осипова и не исследовали представленные в его обоснование доказательства. Суды не оценили на предмет разумности и добросовестности действия финансового управляющего, выразившиеся в выставлении на торги недвижимого имущества, в отношении которого в рамках уголовного дела наложен арест, и в неуказании в сообщении данной информации. В связи с изложенным Верховный Суд отменил вынесенные по данному делу судебные акты, а дело направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Эксперты оценили выводы Верховного Суда
Адвокат, партнер ProLegals Марина Морозова отметила, что с точки зрения пропорционального распределения денежных средств в банкротстве между кредиторами данная ситуация обращает внимание на следующую проблему: «По сути, арестованное имущество должника не поступает в конкурсную массу должника до снятия ареста. Следовательно, кредиторы не могут рассчитывать на удовлетворение своих требований за счет его реализации, пока не будет решен вопрос о его дальнейшей судьбе. Тут возникает второй вопрос: как эта ситуация сопоставима с принципом пропорционального распределения денежных средств между кредиторами и их равного участия в банкротной процедуре?»
Марина Морозова указала, что, по сути, это приводит к диспропорции и ставит в преимущественное положение перед кредиторами лицо, в чью пользу поступит имущество должника при решении вопроса о его судьбе в уголовном судопроизводстве. К примеру, по экономическим преступлениям арестовано может быть все имущество должника, и тогда процедура банкротства для иных кредиторов в принципе не будет иметь смысла и обязательства перед ними обесцениваются, подчеркнула эксперт. В связи с этим она считает, что возникает вопрос: как определить, за счет каких средств оно приобреталось – как нажитое преступным путем или приобретено в результате законной деятельности с кредиторами?
По мнению адвоката, позиция ВС РФ по данному делу обоснована с той точки зрения, что арбитражный управляющий не мог и не должен был выставлять на торги имущество, находящееся под арестом, при наличии записи в реестре и зная о том, что переход права собственности в любом случае не состоится из-за запрета регистрационных действий.
Партнер, адвокат Criminal Defense Firm Анна Голуб указала, что проблема очень актуальна, если ее рассматривать в призме уголовно-правовых рисков. Она отметила, что в январе 2022 г. Минюст России вынес на общественное обсуждение поправки в ст. 115 УПК РФ в целях защиты прав залогодержателей при наложении ареста на имущество в рамках уголовного дела.
Анна Голуб разъяснила, что если имущество находилось в залоге до наложения ареста судом по ходатайству следователя, то при реализации имущества должника право залогодержателя на получение указанного имущества в качестве исполнения обязательств является обоснованным. «К сожалению, наша практика демонстрирует огромное количество случаев необоснованного наложения ареста на имущество по ходатайству следователя (имущество не принадлежит обвиняемому, несоразмерно причиненному ущербу, не может быть арестовано в соответствии с требованиями УПК РФ). Но при этом следователь нарушает права залогодержателя, которые гарантированы ему договором и гражданско-процессуальным законодательством», – прокомментировала эксперт. Она добавила, что если же имущество арестовано до введения процедуры банкротства, то такое имущество не может быть реализовано, поскольку находится на ответственном хранении, а лицо, которому оно вверено в соответствии со ст. 115 УПК РФ, несет ответственность за его сохранность.
По мнению адвоката, из определения ВС следует, что, действительно, не все обстоятельства были учтены нижестоящими судами и разбираться в этом вопросе нужно с самого начала. Например, выяснить судьбу уголовного дела, поскольку арест на имущество в рамках УПК РФ накладывается по ходатайству следователя на период предварительного расследования, если это имущество обвиняемого, полагает Анна Голуб.
Руководитель практики реструктуризации и банкротства SAVINA LEGAL Элина Криксина подчеркнула, что это дело наглядно иллюстрирует пробелы действующего закона о банкротстве в части процедуры снятия арестов. «Несмотря на наличие в ст. 126 императивного требования о снятии арестов с даты введения конкурсного производства, на практике так происходит далеко не всегда. Поскольку снять арест может только орган, его наложивший, зачастую процедура снятия арестов после введения процедуры занимает многие месяцы, нередко для этого возбуждаются отдельные судебные дела. Чтобы избежать бесполезной волокиты и подобных споров, аресты должны сниматься автоматически после введения процедуры», – полагает эксперт.
Элина Криксина поделилась, что в ее практике были случаи, когда покупатель приобретал имущество, находящееся под арестом, и потом совместно с юристами занимался его освобождением из-под него. «Но здесь принципиально важными являются осведомленность и готовность покупателя приобрести имущество с такими обременениями. Это значит, что вся информация о существующих арестах должна раскрываться конкурсным управляющим еще на этапе торгов, а также найти соответствующее отражение в договоре», – заключила эксперт.
Адвокат, руководитель уголовной практики BMS Law Firm Александр Иноядов солидарен с позицией Верховного Суда, учитывая, что информация об аресте имущества не была отражена в документации, размещенной на сайте оператора электронной площадки. Однако он считает, что предрешать выводы судов при новом рассмотрении дела преждевременно, поскольку у самого истца имелась возможность получить выписку из ЕГРН и проверить информацию о наложенном на имущество аресте. В этой связи Александр Иноядов отметил, что имеет значение не только факт наложения ареста, но и дата регистрации сведений о нем в ЕГРН.
