Верховный Суд вынес Определение по делу № 18-КГ23-226-К4, в котором, в частности, напомнил, что с 4 августа 2018 г. для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства получение разрешения на строительство не требуется.
Администрация муниципального образования «Городской округ город-курорт Сочи» обратилась в суд с иском к Валерию Ледовскому о сносе самовольной постройки. По мнению истца, на принадлежащем ответчику участке, относящемся к категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «дачное хозяйство», находится недостроенный трехэтажный дом, возведенный в отсутствие разрешительной документации на строительство. Со ссылкой на сведения местного департамента архитектуры и градостроительства в иске указывалось на отсутствие информации о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), о вводе в эксплуатацию спорного объекта капстроительства. Таким образом администрация муниципалитета просила суд обязать ответчика снести самовольную постройку за свой счет и взыскать в пользу нее судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 тыс. руб. за каждый день просрочки исполнения.
В рамках рассмотрения дела была назначена судебная строительная экспертиза, согласно результатам которой спорный объект является отдельно стоящим зданием высотой не более 12 м, предназначенным для постоянного проживания. Это строение, как отмечалось в экспертном заключении, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки, строительным и санитарным правилам и нормам, не нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Опираясь на такие выводы экспертов, суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что возведение спорного строения без разрешительной документации не служит безусловным основанием для его сноса. Кроме того, суд указал, что расположенное на садовом участке жилое строение является зданием, для строительства которого не требуется получение разрешения – соответственно, оформление прав на такой объект в упрощенном порядке не ограничено в сроке.
Апелляция, в свою очередь, отменила данное решение и удовлетворила иск администрации. Тем самым апелляционный суд счел, что Валерием Ледовским не были получены в установленном порядке разрешение органа местного самоуправления на возведение спорного объекта недвижимости и акт его ввода в эксплуатацию, поэтому данный объект капстроительства обладает признаками самовольной постройки и подлежит сносу. При этом апелляция указала, что ответчиком не доказано принятие мер для получения разрешения на строительство, а также акта ввода объекта в эксплуатацию. Кассация поддержала выводы апелляции.
Не согласившись с решениями судов апелляционной и кассационной инстанций, Валерий Ледовский обратился в Верховный Суд. Изучив кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что с 4 августа 2018 г. для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления такого строительства нужно уведомить уполномоченный орган о планируемых строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, 51.1 ГрК РФ). Таким образом, счел ВС, вывод апелляции о необходимости получения ответчиком разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию сделан без учета вышеприведенных норм права.
Согласно положениям Закона о госрегистрации недвижимости, до 1 марта 2031 г. допустимы осуществление государственного кадастрового учета и (или) госрегистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления деятельности КФХ, и соответствующий параметрам объекта ИЖС, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК, на основе только технического плана и правоустанавливающего документа на участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, где расположен такой объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте, за исключением данных о его площади и местоположении на участке, приводятся в техническом плане на основе проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в ч. 11 ст. 24 Закона. При этом не требуется наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции указанных объектов. В таких случаях государственный кадастровый учет и (или) госрегистрация прав на жилой или садовый дом осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч. 1 ст. 23 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.
В рассматриваемом случае, заметил ВС, одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось выяснение того, распространяются ли на возведенное ответчиком строение с учетом категории земли и вида разрешенного использования участка положения ч. 12 ст. 70 Закона о госрегистрации недвижимости, в соответствии с которыми возведение (создание) объектов ИЖС производится без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51.1 ГрК. Соответственно, регистрация права собственности на такие объекты происходит лишь на основе технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на эту землю. Между тем данное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, апелляция оставила без установления и правовой оценки. В связи с этим Верховный Суд отменил решения апелляции и кассации, вернув дело на новое апелляционное рассмотрение.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников в комментарии «АГ» отметил, что в этом деле судебные акты нижестоящих инстанций были приняты еще до принятия Постановления Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», поэтому в комментируемом определении Суда оно не упоминается. «При этом рассматриваемые в данном деле правовые позиции перекликаются с положениями п. 3 и 7 Постановления № 44, в том числе посвященными упрощенному порядку легализации или “амнистии” дачных домов. В принципе все правовые нормы были изложены в законодательстве и до утверждения указанных разъяснений, поэтому непонятно, почему нижестоящие судебные инстанции не учли вид разрешенного использования участка “дачное хозяйство” и вывод экспертизы о соответствии объекта документации по планировке территории и правилам землепользования и застройки. Рассматриваемое определение ВС должно еще больше ориентировать суды в сторону применения “дачной амнистии”. Однако стоит также обратить внимание, что ВС не оставил в силе решение суда первой инстанции, а направил дело для повторного апелляционного рассмотрения с указанием выяснить, можно ли отнести спорный объект по его характеру и с учетом вида разрешенного использования участка к объектам упрощенной легализации. Это, возможно, потребует дополнительного исследования объекта, соотнесения его с видом разрешенного использования и подготовки соответствующего технического плана, – т.е. выполнения ответчиком минимально необходимых процедур, предусмотренных законом», – полагает он.
Адвокат АК № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов положительно оценил определение ВС. «Нижестоящие суды проявили формальный подход к рассмотрению дела. Судебная практика на протяжении многих лет сводилась к тому, что закон, конечно, предусматривает обязанность получения разрешения на строительство до начала этого строительства, однако применять такую серьезную меру, как снос постройки, стоит в исключительных случаях, и необходимо выяснять, представляет ли она угрозу окружающим, соответствует ли строительным нормам и т.п. Такие выводы видятся логичными, направленными на соблюдение частных и публичных интересов. В какой-то момент судебная практика несколько скорректировалась, и суды стали распоряжаться сносить постройки, если нет предварительного разрешения. Кроме того, в данном деле удивляет то, почему нижестоящие суды не учли категорию земли, на что обратил внимание ВС, так как нижестоящие инстанции не разобрались о применимом праве в данном споре», – заметил он.
